1세대 1주택 양도세 비과세, 12억은 면제선이 아니라 기준선입니다

먼저 알아둘 점

집을 팔 때 1세대 1주택이면 양도소득세를 내지 않는다는 말을 많이 듣습니다. 절반만 맞습니다. 비과세에는 금액 기준이 있고, 그 기준을 넘으면 넘는 만큼에 대해 세금이 계산됩니다. 여기서 오해가 자주 생깁니다.

12억 원은 그 아래면 전액 면제, 그 위면 전액 과세라는 선이 아닙니다. 12억 원을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세 대상이 됩니다. 13억 원에 팔았다고 해서 13억 원 전체에 세금이 붙지 않습니다.

지금 적용되는 기준

2023년 1월 1일부터 적용 중인 기준이며, 2026년 9월 11일 국세청 안내에서 확인했습니다.

• 1세대 1주택 비과세 기준은 양도가액 12억 원입니다.
• 기본세율은 과세표준 1,400만 원부터 10억 원까지 8단계로 나뉜 6퍼센트에서 45퍼센트의 누진세율입니다.
• 양도소득 기본공제는 연 250만 원입니다.
• 장기보유특별공제는 최대 80퍼센트까지 적용됩니다.

장기보유특별공제의 최대 80퍼센트는 1세대 1주택에 해당하고 보유와 거주 요건을 모두 채웠을 때의 수치입니다. 보유만 하고 거주하지 않았다면 공제율이 크게 낮아집니다.

비과세가 되려면 무엇이 필요한가

먼저 1세대인지부터 봅니다. 주택 수는 사람이 아니라 세대 단위로 셉니다. 같은 세대에 있는 가족이 다른 집을 갖고 있으면 1주택이 아닙니다. 주소를 분리했는지, 실제로 생계를 따로 하는지가 쟁점이 되는 경우가 많습니다.

다음은 보유 기간입니다. 그리고 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유만으로 부족하고 거주 기간 요건이 붙습니다. 취득 당시에 그 지역이 조정대상지역이었는지를 기준으로 보므로, 지금 해제된 지역이라도 취득 시점을 확인해야 합니다.

계산 순서

1. 세대 기준으로 주택 수를 셉니다. 분양권과 입주권이 주택 수에 포함되는 경우가 있으므로 함께 확인합니다.
2. 비과세 요건을 충족하는지 봅니다. 충족하지 못하면 12억 원과 상관없이 전체가 과세 대상입니다.
3. 양도가액이 12억 원을 넘는지 봅니다. 넘지 않으면 세금이 없습니다.
4. 넘었다면 12억 원 초과분에 해당하는 양도차익을 계산합니다.
5. 여기서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 과세표준에 누진세율을 적용합니다.

자주 어긋나는 자리

필요경비를 빠뜨리는 경우가 많습니다. 취득세, 법무사 비용, 중개보수, 자본적 지출에 해당하는 공사비는 양도차익을 줄입니다. 영수증이 남아 있어야 인정되므로 집을 사고 고칠 때부터 보관해 두어야 합니다.

일시적 2주택도 자주 문제가 됩니다. 이사를 위해 새 집을 먼저 산 경우 기존 집을 정해진 기간 안에 팔면 1주택으로 봅니다. 기간을 넘기면 2주택으로 계산되므로 매도 시점을 미리 정해 두어야 합니다.

확인하는 곳

• 다계산 양도소득세 계산기에서 취득가와 양도가, 보유·거주 기간을 넣으면 예상 세액을 볼 수 있습니다.
• 세율과 공제 기준 원문은 국세청 누리집에서 확인할 수 있습니다.
• 다계산 검증센터에 적용 기준의 기간과 최종 확인일을 공개하고 있습니다.

이 글은 일반적인 정보 제공을 위한 자료입니다. 양도는 금액이 크고 요건이 복잡해 개별 사정에 따라 결과가 달라집니다. 매도 전에 국세청 안내와 세무 대리인의 확인을 함께 받으시길 권합니다.