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Data Fact-Check

1세대 1주택 비과세 기준(12억) 및 장기보유특별공제율(최대 80%) 적용

Source Document소득세법·소득세법 시행령, 국세청
주택 양도세 참고 계산

부동산 양도세 계산기

보유·거주·양도 조건을 입력해 양도소득세 적용 가능성을 참고용으로 확인합니다.

매매 정보 입력

1세대 1주택 비과세 대상
2년 이상 보유, 실거래가 12억 이하 비과세
원
원
계산 기준 안내Reference

이 도구는 공개된 기준과 입력값을 바탕으로 참고 결과를 제공합니다. 기준일은 2026.08이며, 개인별 적용 결과와 최신 공식 안내를 함께 확인해 주세요.

자주 묻는 질문

Q. 1세대 1주택 비과세 기준이 어떻게 되나요?
A. 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유(2017.8.3 이후 조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주)하고 실거래가 12억원 이하로 팔면 비과세입니다. 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세됩니다.
Q. 장기보유특별공제는 무엇인가요?
A. 3년 이상 보유 시 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 1주택자의 경우 보유기간과 거주기간을 합산해 최대 80%까지 공제 가능합니다.

양도소득세, 비과세·장특공제·세율의 3단계로 계산됩니다

부동산 양도소득세는 판 금액이 아니라 남긴 차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비)에 매기는 세금입니다. 1세대 1주택이라면 실거래가 12억 원까지 비과세이고, 12억 원을 넘는 경우에도 초과분에 해당하는 비율의 차익만 과세됩니다.

이 계산기는 1세대 1주택 비과세(12억 원), 장기보유특별공제(1주택자 보유·거주 각 연 4%씩 최대 80%, 그 외 연 2%씩 최대 30%), 기본공제 250만 원, 기본세율(6~45%)과 지방소득세 10%를 반영한 참고용 추정치를 제공합니다. 다주택 중과, 조정대상지역, 단기 보유 중과세율 등은 반영되지 않습니다.

계산 단계

  • 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(취득세, 중개보수, 자본적 지출 등)
  • 1세대 1주택이고 양도가액이 12억 원을 넘으면, 과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액
  • 장기보유특별공제: 1주택자는 보유 3년·거주 2년 이상부터 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%씩, 합산 최대 80%를 공제. 그 외에는 3년 이상 보유 시 연 2%씩 최대 30%.
  • 과세표준 = 과세 대상 차익 − 장기보유특별공제 − 기본공제 250만 원(연 1회)
  • 과세표준에 기본세율(6~45%)을 적용하고, 산출세액의 10%가 지방소득세로 추가됩니다.

양도소득세 기본세율

과세표준세율누진공제
1,400만 원 이하6%—
5,000만 원 이하15%126만 원
8,800만 원 이하24%576만 원
1억 5,000만 원 이하35%1,544만 원
3억 원 이하38%1,994만 원
5억 원 이하40%2,594만 원
10억 원 이하42%3,594만 원
10억 원 초과45%6,594만 원

2년 미만 보유한 주택(70%·60% 단일세율)과 다주택 중과 대상은 별도 세율이 적용되며 이 계산기에는 반영되지 않습니다.

계산 예시

예시 1 — 1주택, 15억에 양도 (10년 보유·거주, 취득가 8억)

  1. 양도차익 7억 → 과세 대상: 7억 × (15억−12억) ÷ 15억 = 1억 4,000만 원
  2. 장특공제 80%: 1억 4,000만 × 80% = 1억 1,200만 원 공제
  3. 과세표준: 1억 4,000만 − 1억 1,200만 − 250만 = 2,550만 원
  4. 산출세액: 2,550만 × 15% − 126만 = 256만 5천 원

지방세 포함 약 282만 원

예시 2 — 같은 조건, 거주 없이 보유만 10년

  1. 과세 대상 차익 1억 4,000만 원 (동일)
  2. 장특공제 20%(연 2%×10년): 2,800만 원 공제
  3. 과세표준: 1억 4,000만 − 2,800만 − 250만 = 1억 950만 원
  4. 산출세액: 1억 950만 × 35% − 1,544만 = 2,288만 5천 원

지방세 포함 약 2,517만 원 — 거주 여부에 따라 약 9배 차이

자주 묻는 질문

Q. 1세대 1주택 비과세 요건이 정확히 무엇인가요?

1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주 요건 추가)하고 양도하는 경우, 실거래가 12억 원까지 비과세됩니다. 일시적 2주택 등 예외 규정이 많으므로 애매한 경우 반드시 사전에 확인하세요.

Q. 필요경비로 인정되는 항목은 무엇인가요?

취득세, 법무사·중개 수수료, 샷시 교체나 발코니 확장 같은 자본적 지출이 인정됩니다. 도배·장판 등 단순 수리비는 인정되지 않습니다. 증빙(세금계산서, 카드 영수증)이 있어야 합니다.

Q. 양도세 신고는 언제까지 해야 하나요?

양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%와 납부지연 가산세가 부과됩니다.

Q. 부부 공동명의면 세금이 줄어드나요?

양도소득세는 인별 과세라서 공동명의면 차익이 절반씩 나뉘어 각자 낮은 세율 구간을 적용받고, 기본공제 250만 원도 각각 받습니다. 과세표준이 클수록 절세 효과가 커집니다.

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이 계산기의 기준과 입력값을 해석하는 데 필요한 글입니다.

집을 2년 안에 팔면 양도세율이 60~70%입니다 — 1주택 비과세도 2년이 기준선금융소득 2,000만 원을 넘으면 세금이 얼마나 늘까 — 비교과세로 계산하는 순서해외직구 150달러 면세, 물건값이 아니라 '물품가격'으로 따집니다1세대 1주택 양도세 비과세, 12억은 면제선이 아니라 기준선입니다

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이 계산기의 적용 기준과 변경 이력

양도소득세 기본세율·기본공제·1세대 1주택 비과세
6~45% 8단계 누진(과세표준 1,400만~10억 원), 기본공제 250만 원, 1주택 비과세 12억 원, 장기보유특별공제 최대 80% (2023.01.01 ~)
확인 2026.09.11 · 국세청
  1. 2026.10.13 정정보유 2년 미만에도 1세대 1주택 비과세를 적용하던 오류
  2. 변경 전·후 값과 근거는 검증센터 변경 이력에서 확인할 수 있습니다.